많은 고소득자가 감가상각비와 임대 경비로 세금을 줄이기 위해 임대 부동산을 매수합니다. 그러나 IRS의 수동적 활동(Passive Activity) 규정상, 임대 손실이 W-2 근로소득이나 기타 적극적 소득과 자동으로 상계되는 것은 아닙니다.
임대 손실이 일반적으로 수동적 손실로 분류되는 이유
임대 활동은 직접 관리에 관여하더라도 원칙적으로 수동적 활동으로 간주됩니다. 수동적 손실은 일반적으로 수동적 소득과만 상계할 수 있으며, 급여나 적극적 사업 소득과는 상계할 수 없습니다.
적극적으로 참여(Active Participation)하는 납세자는 최대 25,000달러까지 공제할 수 있는 특별 공제가 있지만, 수정조정총소득(MAGI) 10만~15만 달러 구간에서 단계적으로 축소되어 대부분의 고소득자는 활용하기 어렵습니다. 공제받지 못한 손실은 사라지지 않고 이월되며, 일반적으로 부동산 매각 시 전액 공제할 수 있습니다.
부동산 전문인 자격(REPS)
REPS 자격을 갖추고 실질적으로 참여(Material Participation)하면 임대 손실을 비수동적 손실로 인정받을 수 있습니다. 이를 위해서는 연간 부동산 관련 업무에 750시간을 초과하여 종사하고, W-2 근무 시간을 포함한 전체 근무 시간의 절반을 초과해야 합니다. 풀타임 직장인에게는 매우 어려운 기준입니다.
부부 공동 신고 시 한쪽 배우자에게 W-2 소득이 있어도 다른 배우자가 자격을 갖출 수 있지만, REPS 요건 판단 시 부부의 시간을 합산할 수는 없습니다.
실질적 참여와 증빙
해당 임대 활동에도 실질적으로 참여해야 하며, 가장 대표적인 기준은 연간 500시간 초과 참여입니다. 각 부동산은 원칙적으로 별개의 활동이므로, 여러 부동산을 보유했다면 모든 임대를 하나의 활동으로 취급하는 선택(Aggregation Election)이 필요할 수 있습니다.
날짜, 시간, 작업 내용, 대상 부동산을 기록한 시간 기록(Time Log)을 실시간으로 작성하고, 캘린더, 이메일, 인보이스 등으로 뒷받침하세요. IRS 확인 요청 이후 소급 작성한 기록은 더 엄격한 검토를 받을 수 있습니다.
단기 임대(STR)
평균 숙박 기간이 7일 이하라면 일반적으로 수동적 활동 규정상 임대 활동으로 보지 않습니다. 이 경우 실질적으로 참여했다면 REPS 없이도 손실을 적극적 소득과 상계할 수 있습니다. 다만 규정이 기술적이고 온라인에서 많이 홍보되는 전략이므로, 적용 전에 꼼꼼히 검토해야 합니다.
공제 전 사전 플래닝
핵심은 임대 부동산에서 손실이 발생했는가가 아니라, 그 손실을 적극적 소득과 법적으로 상계할 수 있는가입니다. 공제를 적용하기 전에 소득 수준, 참여 정도, 선택 사항, 증빙 서류를 검토하세요.
SKJ CPA는 개인, 가족, 사업주의 임대 부동산 전략 및 관련 미국 세무 이슈 검토를 도와드립니다.